Condotel-bài toán khó cho quản lý đô thị - Bài cuối: Thị trường condotel tăng trưởng nóng

Thị trường bất động sản (BĐS) căn hộ khách sạn (condotel) tại Đà Nẵng thực sự tăng trưởng nóng bởi nguồn cung không ngừng tăng mạnh. Giao dịch BĐS condotel cũng tăng theo, nhưng theo hướng dòng chảy “ngầm” khó nhận biết các nhà đầu tư thứ cấp đến từ đâu và thị trường có những dấu hiệu bất ổn.

Biểu đồ phát triển bất động sản condotel hiện nay ở thành phố (Nguồn CBRE)

Năm 2016, theo thống kê của Tập đoàn tư vấn và quản lý BĐS CBRE, chỉ tính trong nửa đầu năm 2016, thị trường condotel ở Đà Nẵng chứng kiến sự tăng trưởng mạnh về nguồn cung với 2.436 căn, nâng tổng nguồn cung căn hộ khách sạn tăng lên 3.084 căn.

Xuất phát từ sự tăng trưởng nguồn khách du lịch nên các dự án BĐS du lịch tại Đà Nẵng diễn ra rầm rộ nhiều năm qua. Hiện nay, thành phố có 83 dự án du lịch được triển khai đầu tư với tổng vốn hơn 7,3 tỷ USD (153.300 tỷ đồng), trong đó 20 dự án đầu tư nước ngoài với tổng vốn 1,28 tỷ USD (26.800 tỷ đồng) và 63 dự án trong nước với tổng vốn 6,02 tỷ USD (126.420 tỷ đồng). Những dự án này đã cung cấp ra thị trường Đà Nẵng nguồn cung khổng lồ.

Theo Công ty nghiên cứu thị trường BĐS Savills tại Đà Nẵng, nguồn cung condotel có thể tăng gấp 3 lần vào năm 2018. Sự phát triển này được ví là một “cơn lốc” bởi theo ghi nhận của Hiệp hội BĐS Việt Nam, từ cuối năm 2016, Đà Nẵng dẫn đầu cả nước về phát triển BĐS condotel. Sự phát triển này cũng tiếp tục được ghi nhận bởi Công ty CBRE Việt Nam, tính đến hết tháng 7-2017, tổng số nguồn cung condotel trên địa bàn Đà Nẵng là 6.715 căn. Dự kiến đến cuối năm sẽ có thêm khoảng 1.350 căn từ 5 dự án mới. Một số dự án đã được chủ đầu tư dời thời gian chào bán dự kiến sang năm 2018-2019 với dự báo nguồn cung mới khoảng 9.000 căn.

Hiệp hội BĐS Việt Nam khẳng định, sự xuất hiện của mô hình condotel tại Việt Nam tạo nên xu hướng đầu tư mới ngày càng mạnh mẽ. Theo dự đoán của các chuyên gia, condotel ven biển sẽ phát triển sôi động trong thời gian tới, do nguồn cung vốn đang trên đà tăng trưởng với nhiều dự án đã hoàn thành và nhiều dự án đang và sẽ được triển khai.

Tiềm ẩn nguy cơ

Đầu tư các dự án phát triển BĐS theo loại hình condotel tại Đà Nẵng đang hút các nhà đầu tư thứ cấp. Theo đó, nhà đầu tư coi đây là sản phẩm chủ lực để phát triển các dự án BĐS du lịch. Tuy nhiên, tại đây cũng tiềm ẩn nguy cơ mất ổn định về cơ sở pháp lý trong việc sở hữu căn hộ condotel.

Cùng với đó, đầu tư vào căn hộ condotel của nhà đầu tư thứ cấp thực sự tiềm ẩn nhiều rủi ro. Hiện phần nhiều dự án BĐS condotel tại Đà Nẵng chưa hoạch định kỹ yếu tố vận hành khai thác BĐS du lịch ở phân khúc condotel. Đầu tư condotel cũng vướng về quy hoạch, đất tại các dự án phát triển du lịch khu vực ven biển thường được quy hoạch là đất thương mại dịch vụ và cho thuê có thời hạn nên chưa công nhận BĐS condotel ven biển hình thành đơn vị ở. Việc sở hữu condotel cũng chưa thuận lợi do pháp luật chưa có cơ chế rõ ràng cho vấn đề này. Pháp luật kinh doanh BĐS mới chỉ quy định chi tiết đối với trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà mà chưa có quy định về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình xây dựng không phải là nhà ở hình thành trong tương lai.

Sự phát triển như cơn lốc về BĐS condotel ở Đà Nẵng thực sự đáng lo ngại. Theo Sở Xây dựng, trước xu hướng đầu tư mới, nếu thành phố không có cơ chế quản lý phù hợp đối với việc cho phép thực hiện chuyển đổi, sẽ có nguy cơ hình thành các đơn vị ở tại các khu vực có hạ tầng kỹ thuật và xã hội chưa phù hợp khi nhà đầu tư chuyển nhượng toàn bộ các căn hộ, biệt thự nêu trên cho người dân.

Các tác động tiêu cực đến hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội của các khu vực ven biển có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan và định hướng phát triển dịch vụ, du lịch có thể kể đến như không bảo đảm về kiến trúc cảnh quan, công tác quản lý quy hoạch đô thị, sức ép lên hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội của khu vực lân cận và không bảo đảm phục vụ nhu cầu hạ tầng kỹ thuật và xã hội (trường học, bệnh viện, thiết chế văn hóa…) cho chính cư dân của dự án. Đặc biệt, về lâu dài sẽ phá vỡ quy hoạch không gian đô thị ven biển, ảnh hưởng lớn đến du lịch - ngành kinh tế mũi nhọn của thành phố.

Theo Sở Xây dựng, để siết chặt công tác quản lý, Sở Xây dựng yêu cầu các chủ dự án condotel không áp dụng theo quy định của pháp luật Nhà ở và các Nghị định hướng dẫn của Luật Nhà ở. Sở Xây dựng cũng cho biết, hiện nay thành phố Đà Nẵng xác định đúng nghĩa của condotel là căn hộ khách sạn và không hình thành đơn vị nhà ở, để khách hàng hiểu sản phẩm mình mua không được ở lâu dài. Sản phẩm đó là sản phẩm du lịch, chủ sở hữu mua không được nhập hộ khẩu. Tại tòa nhà đó không được thành lập Ban quản lý chung cư như căn hộ bình thường. Sở Xây dựng thẩm định condotel như khách sạn, không yêu cầu về các công trình hạ tầng xã hội như nhà trẻ, nhà sinh hoạt cộng đồng như các căn hộ chung cư khác.

Sở Xây dựng cũng yêu cầu đối với BĐS condotel, chủ đầu tư phải sở hữu tối thiểu 30% số lượng căn hộ hoặc sở hữu số phòng khách sạn. Đồng thời, chủ đầu tư có văn bản cam kết mục tiêu duy nhất của dự án là dịch vụ du lịch, không hình thành đơn vị nhà ở. Cam kết này được ghi cụ thể vào giấy chứng nhận đầu tư hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư. Khách hàng cần tìm hiểu kỹ trước khi thực hiện giao dịch mua bán để tránh những thiệt hại sau này.

TRIỆU TÙNG